Taşınmazların aynına ilişkin davalar içerisinde en sık karşılaşılan davaların başında ortaklığın giderilmesi, yani eski kanundaki tanımı ile izaley-i şuyu davaları yer almaktadır. Davanın konusunu eşit şekilde bölünemeyen; bölünse dahi bölünen parçaların ayrı ayrı kullanımları mümkün olmayan (ev ya da araba gibi) malların satış yoluyla ortaklıklarının giderilmesi oluşturur. Her ne kadar izaley-i şuyu davası için davaya konu ortaklığın taşınmaz ya da gayrimenkul olması zorunlu olmasa da, görülen davaların %90’ının konusunu taşınmazlar oluşturduğundan, bu konuyu gayrimenkul hukuku kategorisinde işlemeyi yararlı görüyoruz.
Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalarda, Mahkeme Hakimi tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiği taktirde, yine Mahkemece bir satış dosyası oluşturulur ve taşınmazın açık artırma yoluyla satılması işlemine girişilir. Bu aşamada daha önce yapılmamışsa ya da yapıldıktan sonra aradan 2 yıl geçmişse, taşınmazın kıymet takdiri yapılır ve açık artırma kıymet takdiri neticesinde tespit edilen taşınmaz değerinin %50’si üzerinden başlatılır. İhale günü tarihi ve saati ile birlikte satışa çıkarılacak taşınmazın nitelikleri gazetede ve Mahkeme salonu yakınlarında (bazen de mezat salonunun önünde) ilana çıkarılır. Satış günü geldiğinde belirlenen teminat tutarını yatıran kişiler internet üzerinden ya da doğrudan doğruya mezat salonunda tekliflerini satış memuruna sunarlar. Açık artırma usulü ile yapılan bu satışta en yüksek teklifi sunan kişiye ihale verilir. İhaleyi alan kişi 7 gün içerisinde ihale bedelini öder ve taşınmazın adına tescilini sağlar. Elde edilen para ise satış masrafları düşüldükten sonra ortaklara hisseleri oranında dağıtılır. Buraya kadar vermiş olduğumuz genel bilgilerden sonra, konu hakkında en sık sorulan sorulara geçelim.
1- Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?
- Bu davayı ortaklardan her biri ayrı ayrı ya da birlikte açabileceği gibi ortaklardan herhangi birinin hissesine haciz koyan alacaklılar da açabilir.
2- Ortaklığın giderilmesi davasında dava ve satış masraflarını kim öder?
- Masraflar satışı isteyen ortak ya da alacaklı tarafından peşin olarak ödenir. Satış sonunda ilk olarak satış masrafları, masrafı yapan kişiye iade edilir. Ardından kalan bakiye ortaklara dağıtılır.
3- Sadece mirastan kalan taşınmazlar mı ortaklığın giderilmesi davasına konu olabilir?
- Hayır, tüm taşınmazlar olabilir. Hatta taşınırlar için de bir engel yoktur.
4- Taşınmazın ortakları da ihaleye girerek taşınmazı satın alabilirler mi?
- Herkes gibi taşınmazın ortakları da ihaleye katılabilir.
5- Ortakların ihalede bir önceliği ya da avantajı var mıdır?
- Her şeyden önce ihaleye katılacak olan ortaklar diğer alıcılardan daha az teminat yatırırlar. (Sadece hisselerine düşmeyen kısım üzerinden teminat hesaplanır.) Bununla birlikte ihaleyi almaları halinde KDV gibi vergileri de aynı şekilde satın aldıkları hisse üzerinden hesaplanır. Yani ihaleye giren ortak, diğer alıcılardan her halükarda avantajlıdır.
6- Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
- Taşınmazdaki ortak sayısı ve yaşadıkları yerler en önemli etkendir. Örneğin her ikisi de Türkiye’de yaşayan ve tebligat problemi yaşanmayan 2 ortaklı bir taşınmazın satılması 1 yılı dahi bulmazken, bir kısmı yurt dışında yaşayan ortakların olduğu ve tebligat sorunu yaşanan çok ortaklı taşınmazlarda süre katlanabilir. Unutulmaması gereken, burada süreyi belirleyen usulüne uygun tebligatlardır.
7- İzmirde ortaklığın giderilmesi davalarına hangi avukatlar bakar?
- Miras ve gayrimenkul hukuku alanlarında uzmanlaşmış her avukat bu süreci bilir ve rahatlıkla yürütebilir. Önemli olan davanıza önem vermesi ve dava sürecinin şeffaf olmasına özen göstermesidir. Mesleğine güvendiğiniz her avukata bu türden davalarınızı teslim edebilirsiniz.
Başkaca soru ve sorunlar için bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.